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福建阳光集团有限公司2019年公开发行公司债券(第一期)募集说明书摘要(面向合格投资者)

  • 日期:2019-01-11 19:23:55
  • 来源:互联网
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2009年7月15日,公司的注册资本由87,200万元变更为100,500万元,变更后的股权结构如下所示:

18、第十六次变更股权结构

2009年10月9日,公司股东发生变更,变更后的股权结构如下所示:

19、第十七次变更股权结构

2010年5月31日,公司的注册资本由100,500万元变更为151,000万元,变更后的股权结构如下所示:

20、第十八次变更股权结构

2010年6月28日,公司股东发生变更,变更后的股权结构如下所示:

21、第十九次变更股权结构

2010年8月24日,公司的注册资本由151,000万元变更为191,000万元变更后的股权结构如下所示:

22、第二十次变更股权结构

2010年10月14日,公司的注册资本由191,000万元变更为211,000万元,变更后的股权结构如下所示:

23、第二十一次变更股权结构

2010年12月1日,公司股东发生变更,变更后的股权结构如下所示:

24、第二十二次变更股权结构·

2012年2月23日,公司股东发生变更,变更后的股权结构如下所示:

25、第二十三次变更股权结构

2015年3月10日,公司的注册资本由211,000万元变更为375,000万元,变更后的股权结构如下所示:

26、第二十四次变更注册资本

2015年3月27日,公司的注册资本由375,000万元变更为376,000万元。公司股东阳光城控股集团有限公司对公司进行增资1,000万元。变更后的股权结构如下所示:

27、第二十五次变更股权结构

2016年9月12日,公司的注册资本由376,000.00万元增加至716,000.00万元。公司股东吴洁增资154,564.00万元,股东阳光城控股集团有限公司增资149,192.00万元,股东林雪莺增资36,244.00万元。变更后的股权结构如下所示:

28、第二十六次变更股权结构

2018年12月26日,公司的注册资本由716,000.00万元增加至766,000.00万元。公司股东吴洁增资22,728.63万元,股东阳光城控股集团有限公司增资21,940.78万元,股东林雪莺增资5,330.59万元。变更后的股权结构如下所示:

截至募集说明书出具之日,发行人注册资本766,000.00万元,股权结构参见“五、发行人的股权结构及权益投资情况”

三、发行人股东持股情况

截至募集说明书出具之日,发行人前十大股东情况如下:

四、发行人重大资产重组情况

最近三年及一期,发行人未发生导致主营业务实质变更的重大资产购买、出售和置换的情况。

五、发行人的股权结构及权益投资情况(一)发行人的股权架构

截至2018年9月末,发行人的股权结构图如下:

二发行人的组织结构

截至2018年9月末,发行人的组织结构图如下:

截至2018年9月末,发行人根据战略定位和需要,共设8个职能部门,主要职责如下:

1、办

负责公司计划、行政事务、品牌营运、文秘、印鉴证照、档案及。

2、人力资源部

负责建立人力资源体系与制度,对公司的人员招聘配置、薪酬福利、绩效考核及培训进行规划和。

3、财务部

负责财务管控体系及制度建设、预决算、税筹规划、资金及资产清查、财务风险评估及控制。

4、投资部

负责公司战略投资规划及实施,对投资项目进行投前、投中和投后。

5、法务内控部

6、财务公司

负责银行及其它融资渠道的建立和维护、融资方案评估、融资渠道业务接洽、资金,拟定公司融资方案、融资方案确认、融资方案执行。

7、信息技术部

负责规划、建设和公司信息,实现公司流程的标准化和信息化。

8、审计部

负责建立公司审计体系及审计制度,对公司内部控制、投融资及财务、风险等执行情况行进行审计。

三发行人重要权益投资情况

1、主要子公司基本情况

截至2018年9月末,发行人纳入合并报表范围的子公司合计623家,主要子公司情况如下表所示:

单位:万元、%

注:1、阳光集团直接持有阳光城股份17.51%的股权,通过陕国投一阳光财富1号证券投资集合资金信托计划间接持有发行人0.41%的股权,全资子公司东方信隆持有阳光城股份15.32%的股权,康田实业持有阳光城股份10.17%股权,康田实业已与阳光集团签署一致行动人协议并构成一致行动,合计持有阳光城股份43.41%表决权。

发行人主要的子公司基本情况如下:

1阳光城集团股份有限公司

截至2017年末,该公司总资产21,325,007.03万元,净资产3,056,958.24万元,资产负债率86.30%;2017年度,该公司实现营业收入3,316,313.02万元,净利润222,835.23万元。

截至2018年9月末,该公司总资产26,413,419.92万元,净资产3,815,840.61万元,资产负债率85.55%;2018年1-9月,该公司实现营业收入2,593,926.22万元,净利润163,456.38万元。

2东方信隆资产有限公司

东方信隆资产有限公司原名东方信隆融资担保有限公司,成立于2004年4月8日,法定代表人吴洁,注册资本70,000万元,经营范围为:企业资产;法律法规未规定许可的,均可自主选择经营项目开展经营。依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动

截至2018年9月末,该公司总资产93,169.01万元,净资产70,708.03万元,资产负债率24.11%;2018年1-9月,该公司实现营业收入0万元,净利润1,870.19万元。

3上海圣莎酒店投资有限公司

截至2017年末,该公司总资产25,369.97万元,净资产25,369.97万元,资产负债率0.00%;2017年度,公司实现营业收入409.52万元,净利润-767.77万元,2017年圣莎酒店净利润为负主要系其圣莎持有的投资性房地产公允价值变动导致。

截至2018年9月末,该公司总资产25,008.74万元,净资产8,624.67万元,资产负债率65.51%;2018年1-9月,该公司实现营业收入638.47万元,净利润350.77万元(4)福州阳光国际学校

福州阳光国际学校成立于2013年7月10日注册,法定代表人民,注册资本10,504.8万元,经营范围为:全日制普通小学、初中、高中教育及幼儿学前教育。

截至2017年末,公司总资产10,105.32万元,净资产587.05万元,资产负债率94.19%;2017年度,公司实现营业收入3,335.50万元,净利润-1,460.97万元,2017年福州阳光国际学校净利润为负一方面由于增强师资力量加大投入,一方面由于小学初中高中调整部分班级人数导致收入减少。

截至2018年9月末,该公司总资产10,566.27万元,净资产-594.77万元,资产负债率105.63%;2018年1-9月,该公司实现营业收入2,553.80万元,净利润-1,181.82万元。

5福州万通达物流有限公司

福州万通达物流有限公司成立于2011年3月24日,法定代表人何明,注册资本5,000万元,经营范围为:普通货物运输代理及仓储服务不含危险化学品集装箱拆拼箱、货物装卸;国际多式联运业务;网上钢材;设备租赁、物资配送;自有房屋租赁;物业;自理和代理各类商品和技术的进出口,但国家限定经营或禁止进出口的商品和技术除外。依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动

截至2017年末,该公司总资产14,468.69万元,净资产8,630.58万元,资产负债率40.35%;2017年度,该公司实现营业收入259.25万元,净利润538.70万元。

截至2018年9月末,该公司总资产14,584.42万元,净资产8,638.61万元,资产负债率40.77%;2018年1-9月,该公司实现营业收入141.85万元,净利润8.03万元。

6福建阳光投资有限公司

福建阳光投资有限公司成立于2013年7月24日,法定代表人吴洁,注册资本5,000万元,经营范围为:一般经营项目:对金融、酒店、市政工程、园林绿化工程、教育业的投资;基础设施的配套及项目的建设;市政工程、园林绿化工程、装修装饰工程的施工;物业;服装鞋帽、五金交电、家用电器、建筑材料和装饰材料的批发(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)

截至2017年末,该公司总资产11,586.31万元,净资产4,385.25万元,资产负债率62.15%;2017年度,该公司实现营业收入0万元,净利润-590.98万元,2017年该公司净利润为负主要由于公司属于起步阶段,费用投入相对较大,因此产生经营亏损。

截至2018年9月末,该公司总资产189,200.61万元,净资产9,688.10万元,资产负债率94.88%;2018年1-9月,该公司实现营业收入12,034.27万元,净利润403.62万元。

7龙净实业集团有限公司

截至2017年末,该公司总资产1,664,624.48万元,净资产642,330.56万元,资产负债率61.41%;2017年度,该公司实现营业收入515,503.41万元,净利润47,868.45万元。

截至2018年9月末,该公司总资产2,598,764.92万元,净资产1,006,462.30万元,资产负债率61.27%;2018年1-9月,该公司实现营业收入902,607.76万元,净利润55,046.35万元。

8新阳光环保科技有限公司

截至2017年末,该公司总资产223,578.57万元,净资产29,873.32万元,资产负债率86.64%;2017年度,该公司实现营业收入0万元,净利润-126.68万元, 2017年该公司净利润为负主要系公司成立时间较短,等费用投入较多导致净利润为负。

截至2018年9月末,该公司总资产417,580.39万元,净资产29,870.20万元,资产负债率92.85%;2018年1-9月,该公司实现营业收入0万元,净利润-3.12万元。

9阳光瑞泽实业有限公司

10阳光泓瑞工贸有限公司

11Yango Investment PTE.LTD

YangoInvestmentPTE.LTD于2016年8月16日在新加坡注册成立,注册资金1美元,暂无经营数据。

四发行人合营、联营公司情况

截至2017年末,发行人主要合营、联营企业情况如下:

持有半数及以上表决权但不控制被投资单位的依据:

1兴业银行股份有限公司

截至2017年末,该公司总资产641,684,200.00万元,净资产42,275,200.00万元,资产负债率93.41%;2017年度,该公司实现营业收入10,542,900.00万元,净利润4,081,100.00万元。

2福州融锦欣泰房地产有限公司

截至2017年末,该公司总资产981,150.53万元,净资产6,920.20万元,资产负债率99.29%;2017年度,该公司实现营业收入22.03万元,净利润-2,273.05万元。

3厦门象阳投资有限公司

截至2017年末,该公司总资产347,105.92万元,净资产42,039.91万元,资产负债率87.89%;2017年度,该公司实现营业收入0万元,净利润-7,340.48万元。

4北京梵天力行资产有限公司

截至2017年末,该公司总资产421,917.14万元,净资产96,337.92万元,资产负债率77.17%;2017年度,该公司实现营业收入145,805.72万元,净利润-17,423.68万元。

5绍兴宇特顺房地产有限公司

绍兴宇特顺房地产有限公司成立于2017年6月27日,注册资本3,000.00万元,法定代表人宋友强,经营范围:房地产、经营、房地产经纪、物业;建筑材料。

截至2017年末,该公司总资产226,354.49万元,净资产-3,420.15万元,资产负债率101.51%;2017年度,该公司实现营业收入16.10万元,净利润-420.15万元。

6成都浙中大地产有限公司

成都浙中大地产有限公司成立于2013年1月23日,注册资本38,000.00万元,法定代表人余海涛,经营范围:房地产。

截至2017年末,该公司总资产361,406.31万元,净资产43,014.15万元,资产负债率88.10%;2017年度,该公司实现营业收入0万元,净利润-2,676.20万元。

7广州当代腾欣投资有限公司

截至2017年末,该公司总资产537,694.42万元,净资产443,286.19万元,资产负债率82.44%;2017年度,该公司实现营业收入0万元,净利润0万元。

六、发行人控股股东和实际控制人(一)控股股东和实际控制人基本情况

截至2018年9月末,发行人控股股东和实际控制人均为吴洁女士。吴洁女士直接持有发行人45.46%的股权,且根据吴洁女士与林腾蛟先生签署的《一致行动协议》的安排,林腾蛟先生在处理有关阳光集团经营发展且根据《公司法》等有关法律法规和相关公司章程需要由相关股东会、董事会作出决议、提名等事项时与吴洁女士保持一致行动,吴洁女士合计享有公司89.34%的表决权,为公司实际控制人。

最近三年及一期,吴洁女士控股股东地位未发生变化。吴洁女士作为发行人的实际控制人,未发生变化。

吴洁女士,1968年5月出生,中国国籍,福建省福州市人,香港工商学院工商专业毕业,曾任福建革新机械厂团干,阳光城集团股份有限公司第四届监事会监事、第五届监事会副主席、第六届监事会监事。目前为福建阳光集团有限公司法定代表人。阳光城集团股份有限公司第七届监事会监事。

此外,吴洁女士持有阳光城集团股份有限公司(上市代码:000671)0.03%股权,其中质押股权为零股;持有阳光龙净集团有限公司2%股权,质押股权为零股,持有福州博臻源投资有限公司5%股权,质押股权为零股。

截至2018年9月末,吴洁女士持有的发行人的股份不存在股权权属纠纷的情形。

二发行人的独立性

1、业务独立性

公司具有独立、完整的业务体系,主营业务独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业,具有独立面向市场的能力。

2、资产独立性

公司与实际控制人及其下属控制企业产权关系明确。公司有独立的生产经营场所和独立的研发、生产和,合法拥有与主营业务生产经营密切相关的资金、设备、土地及房产等资产。公司与控股股东之间的资产分离,产权关系清晰,不存在法律纠纷或潜在纠纷,不存在被控股股东及其他关联方违规占用资金、资产及其他资源的情况或者为控股股东、实际控制人及其关联方违规担保的情形。

3、人员独立性

4、机构独立性

公司组织机构健全且完全独立于控股股东;董事会、监事会、经理层独立运作,不存在与控股股东职能部门之间的从属关系;公司建立健全了决策制度和内部控制制度,实现有效运作;公司拥有独立的生产经营和办公机构,所有职能部门均独立行使职权,独立开展生产经营活动,不受控股股东及其他任何部门单位或个人的干预,不存在混合经营、合署办公的情况。

5、财务独立性

公司设有独立的财务部门和专职财务人员。财务负责人、财务人员均与控股股东分设,按照《企业会计制度》及相关的财务会计法规建立健全了独立的会计核算体系、财务会计制度和财务制度。公司独立在银行开户,拥有独立的。公司依法独立纳税,与股东单位无混合纳税的情形。公司能够独立作出财务决策,独立对外签订合同,不存在控股股东干预公司资金使用的情形。

七、发行人法人治理结构

发行人按照《公司法》及现代企业制度要求,不断完善公司法人治理结构,制订了《公司章程》并建立了由股东会、董事会、监事、经营层组成的治理结构体系;同时建立了完善的制度体系,规范各项议事规则和程序,形成了集中控制、分级、责权利分明的机制,确保公司经营工作有序、高效地进行。

一股东会

股东会由全体股东组成,是公司的权力机构,行使下列职权:

1决定公司的经营方针和投资计划。

2选举和更换非由职工代表担任的董事、监事,决定有关董事、监事的报酬事项。

3审议批准董事会的报告。

4审议批准监事的报告。

5审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案。

6审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案。

7对公司增加或者减少注册资本作出决议。

8对发行公司债券作出决议。

9对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议。

10修改公司章程。

对所列事项股东以书面形式一致表示同意的,可以不召开股东会会议,直接作出决定,并由全体股东在决定文件上签名、盖章。

二董事会

公司设董事会,成员为3人,由股东会选举产生。董事任期三年,任期届满,可连选连任。董事会设董事长一人,由董事会选举产生。董事任期届满未及时改选,或者董事在任期内辞职导致董事会成员低于法定人数的,在改选出的董事就任前,原董事仍应当依照法律、行政法规和公司章程的规定,履行董事职务。

董事会对股东会负责,行使下列职权:

1负责召集股东会,并向股东会议报告工作。

2执行股东会的决议。

3审定公司的经营计划和投资方案。

4制订公司的年度财务预算方案、决算方案。

5制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案。

6制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案。

7制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案。

8决定公司内部机构的设置。

9决定聘任或者解聘公司总经理及其报酬事项,并根据总经理的提名决定聘任或者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项。

10制定公司的基本制度。

三总经理

公司设总经理,由董事会决定聘任或者解聘。总经理对董事会负责,行使下列职权:

1主持公司的生产经营工作,组织实施董事会决议。

2组织实施公司年度经营计划和投资方案。

3拟订公司内部机构设置方案。

4拟订公司的基本制度。

5制定公司的具体规章。

6提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人。

7决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的负责人员。

总经理列席董事会会议。

四监事

公司不设监事会,设监事一人。监事由公司股东会选举产生。董事、高级人员不得兼任监事。监事的任期每届为三年,任期届满,可连选连任。监事行使下列职权:

1检查公司财务。

2对董事、高级人员执行公司职务的行为进行,对违反法律、行政法规、公司章程或者股东会决议的董事、高级人员提出罢免的建议。

3当董事、高级人员的行为损害公司的利益时,要求董事、高级人员予以纠正。

4提议召开临时股东会会议,在董事会不履行《公司法》规定的召集和主持股东会会议职责时召集和主持股东会会议。

5向股东会会议提出提案。

6依照《公司法》第一百五十二条的规定,对董事、高级人员提起诉讼。

八、董事、监事和非董事高级人员情况(一)基本情况

截至募集说明书出具之日,发行人董事、监事和非董事高级人员的基本情况如下:

二现任董事、监事、高级人员简历

截至募集说明书出具之日,公司董事、监事、高级人员简历如下:

1、董事简历

吴洁:女,1968年5月出生,香港工商学院工商专业毕业。曾任福建革新机械厂团干,阳光城集团股份有限公司第四届监事会监事、第五届监事会副主席、第六届监事会监事。现任福建阳光集团有限公司董事长(法定代表人)阳光城集团股份有限公司第七届监事会监事。

林贻辉:男,汉族,1965年12月出生。曾任阳光集团总会计师,阳光城集团股份有限公司第五届、第六届、第七届董事会董事,现任阳光城集团股份有限公司第八届董事局董事,阳光集团董事会投资审计委员会主任,福建星网锐捷通讯股份有限公司董事。2016年9月起任福建阳光集团有限公司董事。

何媚:女,汉族,1972年9月出生,清华大学经济学院硕士,福建省委员,福建省青联副主席。曾任阳光城股份第五届董事会董事、常务副总经理,第六届董事会董事兼,第七届董事局执行董事长,第八届董事局董事。现任本公司董事,阳光城股份第九届董事局董事,阳光控股有限公司董事长。

2、监事简历

马永:男,1984年11月出生,2007年6月毕业于重庆大学,先后在百威英博啤酒集团、才子男装集团工作,现任福建阳光集团有限公司监事,阳光控股产业整合部总经理。

3、非董事高级人员简历

吕建波:男,汉族,1975年6月出生,中南财经政法大学工商硕士。曾任中国江苏宿迁市中心支行科员,民生银行北京部科长,民生银行纪检监察室处长,民生银行温州分行副行长、行长,现任福建阳光集团有限公司。

廖剑锋:男,1972年4月出生,律师,厦门大学金融专业毕业。曾任福建医药集团资本部总经理,福建缔邦集团法务总经理、董事会秘书,历任阳光城第五届、第六届董事会秘书,第七届、第八届董事局董事、董事会秘书。现任阳光城第九届董事局董事、福建阳光集团有限公司高级副。

邵晓晖:女,1972年12月出生,党员,本科学历。曾任中国银行马江支行客户发展部经理、公司业务科科长,招商银行福州分行五四行公司业务部经理、行长助理、副行长,招商银行福州分行东水行行长,招商银行福州分行零售部总经理,招商银行福州分行营业部总经理,福建三木集团股份有限公司董事、常务副。现任福建阳光集团有限公司副。

三现任董事、监事、高级人员兼职情况四董事、监事、高级人员任职合规情况

发行人董事、监事和高级人员的任职符合《公司法》和《公司章程》的规定。发行人的董事、监事和高级人员最近三年不存在违法违规及受处罚的情况,不存在现有的或潜在的、可能对发行人或其下属机构产生重大不利影响的诉讼、纠纷或调查。

九、发行人主要业务情况(一)发行人的主要竞争优势

1、精准投资

2、高效

高效的是化能力的综合体现。公司继续坚持“高周转、低成本、轻资产”的策略,在“简单透明、结果导向、合作共赢”的企业文化和运作机制下,全面提升能力。公司在拿地前实现精准定位,以利于在取得项目后快速和快速;公司已经形成了较为成熟的产品体系,通过产品线的复制,进一步提高效率,有效降低研发成本;公司已形成了一套较为完善的,成功实现前置,以保证项目快速开工,同时通过一整套严格有效的生产和完善的业务流程,严格控制主要节点,缩短项目周期。

3、适销产品

适销产品是房地产实现高速周转的前提条件。在取地的类型以及产品的定位上,公司始终坚持顺应地产调控政策要求,充分结合营运描摹的客户需求,并辅以灵活定价,多方面提升项目的强适销性,为公司实现稳健发展奠定基础。

4、经验

房地产项目的运作实质上是多种资源的整合过程,团队的经营水平和核心团队的稳定程度对房地产企业的持续发展至为关键。公司延揽了大量来自全国一线房企的人才,团队有着近十年的房地产经营经验,项目决策、定位、推广和经验丰富。

二发行人经营方针及战略

长久以来,公司致力坚持一个可供长期坚持的经营策略,可以让公司穿越周期,稳健前行。未来,面对“新常态”的地产行业,公司将“笃守正道,以新制胜”继续实现“有质量的成长”

守正:公司将继续围绕地产业务不动摇,继续坚持“高周转+低成本”“丰富产品线+精选城市”“股加债+健康融资”“信息对称+评价到位”“扁平化+青年近卫军”的五大策略,坚定深耕有潜力的区域城市,充分夯实大平台,不断提升精细化水平,打好可以实现快速发展的稳健根基。

出新:公司将顺势而为,以新制胜,促进战略目标顺利完成。

1、加码并购:快速做大企业规模

2、搭建融资平台:有力资金支持

3、善用资本市场:借力实现阶段升级公司将善用资本市场的融资手段,灵活进行股债结合,做大公司规模,增强吸附能力,降低资金成本,借力实现升级成长。

三发行人主营业务情况

1、发行人主营业务概况

发行人为主营房地产业务的多元化综合性集团,主营业务可分为房地产、商业贸易、教育服务三个主要板块,最近一年,公司业务新增加了环保设备制造板块。其中,房地产业务由发行人下属上市公司阳光城集团股份有限公司。

2、发行人的主营业务结构(1)主营业务收入结构

最近三年及一期,发行人主营业务收入结构如下表所示:

注:其他主营业务指酒店和商管收入等。商品贸易业务指下游客户在国内的贸易业务,出口贸易业务专指下游客户在国外的贸易业务。

最近三年及一期,公司主营业务收入分别为3,053,173.40 万元、2,817,446.58万元、5,808,592.66万元和4,853,107.17万元。公司的主营业务收入构成主要包括房地产业务、商业贸易、教育服务及其他业务收入。2017年度,公司的业务新增加了环保设备制造板块。

最近三年及一期,发行人房地产业务营业收入分别为2,111,152.33万元、1,937,025.58万元、3,276,884.06万元和2,529,523.34万元,占主营业务收入的比重分别为69.15%、68.75%、56.41%和52.12%,是发行人的核心业务之一。近年来,发行人房地产业务处于高速发展阶段,业务规模迅速扩大。2016年度房地产业务收入相比2015年度下降8.25%,主要由两方面原因导致:一是发行人结转的项目的价格下降,公司结转面积较2015年度基本持平,但是结转均价同比下降9.85%,大福建、长三角以及中西部城市3个板块主要结转项目的均价都有所下降;二是公司2016年度的项目达到可结算条件的相对较少。2017年度房地产营业收入实现大幅增长,同比提高69.17%,经营状况良好。

最近三年及一期,发行人商业贸易板块营业收入分别为923,227.65万元、848,800.69万元、1,976,699.18万元和1,689,482.68万元,占主营业务收入的比重分别为30.24%、30.13%、34.03%和34.81%。2015-2017年公司贸易业务规模呈现先减后增趋势。2016年公司贸易业务有所下降,主要由于有色金属行业下行压力增大,公司加大对有色金属业务的风险把控,导致贸易总量有所减少。近一年,由于有色金属行业有所回暖,公司扩大了贸易业务规模。

最近三年及一期,发行人教育服务板块营业收入分别为17,762.22万元、22,673.44万元、29,995.26万元和29,572.11万元,占主营业务收入的比重分别为0.58%、0.80%、0.52%和0.61%,教育服务业务收入在主营业务收入中的占比较小,但因集团层看好教育行业未来的发展前景,发行人近三年对教育板块投资力度逐年增加,教育板块收入也在逐步增长。

2017年,由于公司并购了龙净环保,公司新增加了环保设备制造业务。2017年,公司环保设备制造营业收入503,935.09万元,占当期主营业务收入的8.68%。2018年1-9月,公司环保设备制造营业收入555,979.46万元,占当期主营业务收入的11.46%,呈逐渐增长的趋势。

发行人其他主营业务收入主要是酒店收入和商管收入等其他收入。最近三年及一期,发行人其他主营业务分别实现营业收入1,031.20万元、8,946.87万元、21,079.08万元和48,549.58万元,占主营业务收入的比重分别为0.03%、0.32%、0.36%和1.00%。

2主营业务成本结构

最近三年及一期,随着公司主营业务收入的持续增长,主营业务成本总体呈上升趋势。最近三年及一期,公司主营业务成本分别为2,471,448.99万元、2,355,079.67万元、4,858,650.17万元和4,024,587.29万元,其中房地产成本分别为1,536,676.55万元、1,489,550.48万元、2,471,163.56万元和1,871,161.70万元,占主营业务成本的比重分别为62.18%、63.25%、50.86%和46.49%。

3主营业务毛利润及毛利率

最近三年及一期,发行人主营业务毛利润构成情况如下:

最近三年及一期,发行人主营业务毛利率情况如下:

最近三年及一期,发行人房地产业务毛利润分别为574,475.78万元、447,475.10万元、805,720.50万元和658,361.64万元,同期毛利率分别为27.21%、23.10%、24.59%和26.03%,毛利率呈波动趋势。2016年,公司房地产业务毛利率有所下降主要系土地成本上涨,同时地产业务结算业态类型中低售价的车库及高层占比增加所致;2017年及2018年1-9月毛利率有所上升主要系土地成本有所回落所致。

最近三年及一期,发行人商业贸易业务毛利润分别为196.00万元、1,673.11万元、3,590.28万元和8,021.09万元,商业贸易业务毛利率分别为0.02%、0.20%、0.18%和0.47%。贸易业务收入规模逐渐增加,但贸易行业竞争较为激烈,整体毛利率偏低。

最近三年及一期,发行人教育服务板块毛利润分别为8,397.45万元、10,655.70万元、9,742.96万元和10,823.07万元,毛利率分别为47.28%、47.00%、32.48%和36.60%,2017年开始,发行人交易服务板块毛利率有所下降。

最近三年及一期,发行人整体主营业务分别实现毛利润581,724.41万元、462,366.91万元、949,942.49万元和828,519.87万元,毛利率分别为19.05%、16.41%、16.35%和17.07%。2015年以来发行人毛利率逐步下滑,一方面由于房地产板块毛利率下降,另一方面由于毛利率相对较低的贸易板块业务规模大幅增加,稀释了整体毛利率,致使毛利率有所下降。2018年1-9月,由于房地产板块毛利率有所回升,因此发行人整体主营业务毛利率也相应上升。

3、经营情况分析(1)房地产业务

发行人营业收入、毛利润主要于房产业务,其房地产业务包括住宅、公寓、商业、写字楼及其配套项目等。主体为下属子公司阳光城集团股份有限公司。

1发行人主要经营资质

截至2017年末,阳光城股份及其下属子公司已经取得了与其业务经营相关的资质或许可,具体情况如下:

2房地产业务情况

公司主要的房地产项目分布在大福建、长三角、珠三角以及战略城市等区域,公司主要业务所在地包括福州、厦门、上海、苏州、杭州、北京、广州、深圳、西安、长沙、成都和郑州等。上述城市房地产市场供求、价格变动及去库存的变化趋势如下:

A、主要业务所在地土地市场供求情况

单位:万平方米

数据:公司2017年度报告,均统计城市市辖区数据。

从土地市场看,市场成交较2016年相对理性,除杭州、长沙、佛山外,其他城市的土地溢价率水平均出现明显放缓。土地供应方面,福州、北京、广州供应面积大幅增加,深圳、苏州、东莞、郑州、太原、武汉土地供应缩减。土地成交量方面,除深圳、苏州、东莞、武汉受供给量限制成交量下滑外,其余城市成交面积稳步上升。

B、主要业务所在地商品房价格变动情况

数据:公司2017年度报告。

2017年,从商品房看,绝大部分城市都出现了量跌价升的情况,公司进入的代表城市面积同比平均下降22.2%、额同比平均下降8.6%,均价同比平均增加16.1%。

C、最近三年公司房地产业务情况

最近三年公司房地产业务情况如下:

单位:万平方米、亿元

2016年公司竣工面积有一定幅度的下降,主要原因是因为2014年以来公司加强了一线城市的布局,开工在上海及长三角区域的占比有较大提升,单价较高,开工的区域结构较前三年有了本质的区别,因此公司2015年适当降低了开工面积,导致公司2016年竣工面积相应下降,但考虑单价因素公司2016年末可售货值高于前两年的水平,最近三年面积和金额上升较快。

公司未来将继续加强在一线城市的投入,调整项目区域分布结构,继续坚持高周转的策略,保持持续稳定的经营发展。截至目前公司在上述主要城市的房地产项目去化率良好。从已完工项目来看,大部分已完工项目截至2017年末率基本均高于80%,率情况良好。从在建工程的率来看,公司绝大部分项目去化率均处在正常水平。

3发行人房地产区域分布

2017年,发行人房地产业务结算面积241.08万平方米,结算金额327.69亿元,其中福建地区结算面积77.84万平方米,结算金额92.92亿元,面积和金额占比分别为32.29%和28.36%。

最近三年及一期,福建地区是发行人的房地产业务经营业绩最突出的地区。长三角地区由于售价较高,结算面积占比不大,但结算金额占比较高,且重要性逐年提升。公司在战略城市的土地储备大多数位于第七个国家级新区西安西咸新区,公司为该区域储备项目最多的公司之一。最近三年发行人房地产结算面积分布如下:

单位:万平方米;%

最近三年发行人房地产结转收入分布如下:

单位:亿元、%

4发行人主要房地产项目情况

A、竣工项目

截至2018年9月末,发行人竣工项目情况如下:

单位:万平方米、万元

B、在建项目

截至2018年9月末,发行人主要在建项目情况如下表所示:

单位:万平方米、万元

本文相关词条概念解析:

公司

公司是指一般以盈利为目的,从事商业经营活动或某些目的而成立的组织,通常又称为企业或实业。根据现行中华民国和中华人民共和国之公司法(2005),其主要形式为有限责任公司和股份有限公司。两类公司均为法人(民法通则36条),投资者可受到有限责任保护。公司一般指的是登记于法定登记机关的一类营利性法人团体。在近几百多年的历史中,中文“公司”的词义在不断的误读和重新诠释中逐渐明确为现今含义。

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